Spécificités de la comptabilité immobilière

La comptabilité immobilière a son propre ensemble de règles et de spécificités, par exemple, vous devez connaître les bases de la TVA sur les biens immobiliers et savoir quand ajouter la TVA et quand ne pas l’ajouter du tout.

La comptabilité immobilière

Dans le cas des biens immobiliers, il faut également distinguer si le bien est utilisé comme bureau ou, par exemple, comme entrepôt, et s’il est acquis à des fins d’investissement.

Les biens d’investissement sont des biens détenus à des fins d’investissement et qui ne sont pas utilisés dans le cours normal des affaires. Les immeubles de placement présentent les caractéristiques à la fois d’une immobilisation corporelle et d’un placement financier.

L’immeuble de placement peut être un terrain et/ou un immeuble (ou une partie d’immeuble), ainsi qu’un droit d’occupation d’un immeuble.

Le but de l’investissement peut être de percevoir un revenu locatif, d’augmenter la valeur, ou les deux.

Bien que les immeubles de placement soient physiquement similaires aux immobilisations corporelles, leur utilisation diffère sensiblement de celle des autres immobilisations. Les flux de trésorerie et la juste valeur des immeubles de placement sont généralement mesurables de manière beaucoup plus précise et fiable que les flux de trésorerie et la juste valeur des autres actifs non financiers.

Les immeubles de placement peuvent être détenus en propriété ou financés par un contrat de location-financement.

Dans certains cas, un immeuble de placement peut également être un bien détenu dans le cadre d’un contrat de location simple, à condition que le bien réponde par ailleurs à la définition d’un immeuble de placement et que le preneur puisse évaluer la juste valeur du bien de manière cohérente sans coût ou effort excessif.

Comptabilisation d’un immeuble de placement

Lors de la comptabilisation initiale, l’immeuble de placement est inscrit au bilan à son coût. Le coût comprend le prix d’achat et les coûts directement attribuables à l’acquisition, tels que les frais de notaire, les frais gouvernementaux, les honoraires versés aux conseillers et les autres coûts sans lesquels la transaction n’aurait pas eu lieu.

Lorsque le paiement d’un bien immobilier est échelonné, le coût de l’investissement est la valeur actuelle de la contrepartie à payer. La différence entre la valeur nominale de la contrepartie et la valeur actuelle est comptabilisée comme une charge d’intérêt sur la période du versement.

Alternativement, les immeubles de placement peuvent être comptabilisés à la juste valeur ou au coût.

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Le choix de la méthode doit tenir compte de l’identité des utilisateurs du rapport et des informations dont ils ont besoin. Si une entreprise a plusieurs propriétaires ou si les investissements ont été acquis avec un prêt bancaire, une évaluation est nécessaire. Dans le cas d’un propriétaire unique, ce n’est pas si important.

1) combien d’argent et de temps sont impliqués dans l’évaluation ? 2) la fiabilité de l’évaluation 3) quel est l’avantage pour le lecteur du rapport.

Un investissement en immobilisations dont la juste valeur peut être estimée de manière fiable à un coût et un effort raisonnables est généralement comptabilisé selon la méthode de la juste valeur.

Cependant, la véritable valeur marchande ne peut être calculée que si un marché actif existe. Pour effectuer ces calculs, on peut également se référer aux prix de transactions récentes pour des éléments similaires (le cas échéant).

Dans tous les cas, il faut se rappeler que plus la fiabilité de l’estimation de la juste valeur est faible, moins l’information sera utile au lecteur du rapport. Et, à son tour, moins les coûts et les efforts consacrés à l’évaluation justifiable sont importants.

Comment appliquer le modèle de la juste valeur

Selon le modèle de la juste valeur, les immeubles de placement sont comptabilisés à leur juste valeur à chaque date de clôture. Les gains/pertes résultant des variations de valeur sont comptabilisés dans le compte de résultat au cours de la période considérée.

Aucun amortissement n’est pratiqué sur les immeubles de placement comptabilisés à leur juste valeur. Les coûts d’amélioration sont comptabilisés comme une charge sur la période (c’est-à-dire que l’augmentation de valeur découlant de l’amélioration est comptabilisée par l’augmentation de la juste valeur).

Le meilleur indicateur de la juste valeur d’un immeuble de placement est sa valeur de marché.

La valeur de marché est le prix le plus favorable qu’un vendeur pourrait obtenir pour l’immeuble sur un marché ouvert ou qu’un acheteur pourrait obtenir pour l’immeuble sur un marché ouvert. La valeur marchande ne comprend pas le prix d’une transaction soumise à des conditions particulières, comme un prix de vente rapide.

Les biens d’investissement détenus dans le cadre de baux à long terme peuvent également être évalués selon la méthode des flux de trésorerie actualisés. Nous avons écrit à ce sujet de manière plus détaillée dans l’article sur la comptabilisation des actifs financiers.

Comptabilisation des aménagements

Lorsque la méthode du coût est utilisée pour comptabiliser un immeuble de placement, il faut décider s’il faut comptabiliser les coûts associés à l’immeuble comme une charge de la période ou les ajouter au coût de l’immeuble.

Lorsque la méthode du coût est utilisée, la variation de valeur doit être comptabilisée comme une charge de la période:

Lorsque la méthode de la juste valeur est utilisée pour comptabiliser un immeuble de placement, la variation de valeur est prise en compte dans la réévaluation. Toute facturation supplémentaire est imputée aux charges de la période sur une base courante.

Changer de méthode comptable

Si vous avez plus d’un immeuble de placement, une option est autorisée où certains immeubles de placement (qui peuvent continuer à être évalués de manière fiable et raisonnable) sont comptabilisés à la juste valeur et les autres au coût.

De même, il est permis de changer de méthode comptable pour des raisons valables, par exemple lorsque les conditions économiques et de marché l’exigent.

La raison principale pour passer de la juste valeur au coût peut être l’absence de transactions similaires sur le marché pendant la période de référence. Il n’est pas permis de simplement passer à une méthode  » inférieure « .

Lorsque la juste valeur est remplacée par la méthode du coût, l’actif est amorti à partir de cette date de la même manière que les autres immobilisations corporelles, sur la base de la durée d’utilisation restante de l’actif.

Si le coût est remplacé par le modèle de la juste valeur, le gain ou la perte sur la réévaluation de l’immeuble de placement à la date du reclassement doit être comptabilisé au compte de résultat dans les autres produits ou charges d’exploitation.

Les informations de la période précédente ne sont pas réévaluées, le changement est effectué à la date de la décision.

Si la situation du marché se rétablit, il est également permis de changer la méthode comptable pour revenir à la méthode précédente. Il est important que cela soit fait de manière réfléchie et qu’il y ait une justification du changement de méthode comptable dans l’une ou l’autre période.

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